Hoe nood aan stijgende studentenhuisvesting opvangen?

Er worden de volgende decennia een substantiële stijging van studenten verwacht aan onze universiteiten en hogescholen. Een onmiddellijk gevolg hiervan is de nood aan nieuwe huisvesting om deze toestroom op te vangen. 

In Gent en Leuven heeft hier men reeds op geanticipeerd en houdt het ruimtelijk beleid rekening met deze evolutie.
In Gent kiest men vooral voor een concentratie van honderden studentenkamers in grote nieuwbouwprojecten.
In Leuven is men eerder geneigd om een spreiding van enkele tientallen middelgrote studentenprojecten (50-130 kamers)in het centrum en aan de rand van Leuven te voorzien.

Zowel de privé als de universiteit zullen hier een gedeelte van dit aanbod opnemen.

De nieuwe aanpak en snelheid waarmee ze gebeurt is een breuk  met het recente verleden dat eerder gericht was op comfortverhoging van bestaande studentenhuizen en op het demotiveren om woonhuizen in de binnenstad naar studentenkamers te verbouwen.

Dat vraag en aanbod met deze nieuwe aanpak sneller in evenwicht zal komen staat buiten kijf.
Maar toch moeten we opletten dat de nieuwe politiek niet enkel gericht is op creëren van woonvolume zonder de typische habitat van de student te onderkennen. En tevens moet men rekening houden met de mogelijke gevolgen als megaprojecten bestuurd worden door een mede-eigendom van heel veel eigenaars.

Volume

De meeste studenten houden van het typische kotleven. Dit speelde zich tot op heden vooral af in traditionele huizen met 5-15 kamers of in studentenresidenties van gemiddeld 25-75 kamers.
Deze schaalgrootte zorgt voor een zekere sociale integratie die een belangrijk deel uitmaakt van de kotbeleving. Dit zorgt er ook voor dat deze grootte beheersbaar is voor de eigenaars, zeker omdat het hier in de meeste gevallen om 1 of een beperkt aantal eigenaars gaat die zelf nog instaan voor het dagelijks beheer.

De megaprojecten van honderden kamers die door de privé-sector worden gebouwd en in vele gevallen te koop worden aangeboden aan particuliere eigenaars zorgen ervoor dat we in een mede-eigendom komen waar een syndicus instaat voor het beheer.
Het beheren van een studentenresidentie is echter veeleisender dan het beheren van een klassiek appartementenproject.
Studenten leven nu eenmaal minder gedisciplineerd dan gewone burgers. Daarenboven is de syndicus geen conciërge of rentmeester die dagelijks controle uitoefent en/of ook instaat voor technische problemen in de kamers zelf.
En op de eigenaars die een kamer kochten als belegging of voor hun zoon of dochter  kan je in vele gevallen ook niet rekenen zoals op de klassieke kotbaas.
Het lijkt dus evident dat een conciërge en/of rentmeester  nodig zijn. Maar je kan  dit enkel realiseren als een meerderheid van de eigenaars instemt met deze extra kosten. Zonder het over de juridische haalbaarheid   te hebben zou het misschien toch aangewezen zijn om bij de toekenning van de vergunnning voor dergelijke projecten hierover garanties te krijgen van de bouwheer.
Er zijn in steden voorbeelden van studentenresidenties of studioprojecten die bij gebrek aan privatief beheer volledig verloederd zijn geraakt.

Een andere problematiek die zich stelt is de bewoning zelf. Hoe gaat men garanderen dat in een woonblok van bvb. 200 studentenkamers met meer dan 100 verschillende eigenaars iedereen aan studenten gaat blijven verhuren?  Dit kan enkel gebeuren via een streng selectiebeleid dat in de statuten is ingeschreven en een controle hierop. Maar is dit afdwingbaar?
Eigenaars die als belegging hebben gekocht zouden de neiging kunnen hebben om een kamer te verhuren aan een niet student als die meer betaalt. Het hoeft geen betoog dat het profiel van iemand die  een kamer van 16m² huurt en geen student is  geen goede zaak is. Het begint meestal met 1 iemand en na een tijd zit je met 20% niet studenten. Geleidelijk aan merk je dat studenten ook wegblijven omwille van de mix en dan begint de aftakeling van het gebouw.
Er zijn gelukkig voorbeelden van grote gemeenschappen waar  het niet zo ver komt maar meestal behoren ze ofwel tot 1 eigenaar ofwel is in de statuten opgenomen dat de verhuur en het beheer voor iedereen door 1 firma gebeurt.
Willen we vermijden dat grote studentencomplexen na verloop van tijd getto’s worden van minderbedeelden dan zie ik geen ander heil dan resoluut te kiezen voor een globale verhuur- en beheersaanpak. Dit is de beste garantie op kwaliteitsbehoud van de huisvesting.

Andere opties

Het aanbod kan men ook verhogen door toelating te geven om alle huizen die niet voldoende wooncomfort kunnen bieden aan een klassiek gezin om te vormen naar studentenkamers zoals men nu al doet boven winkelpanden en in bepaalde gebieden. Ik denk hierbij aan woningen in de binnenstad zonder tuin.
Vele van deze woningen worden nu toch al als gemeenschapshuis verhuurd zonder de strenge veiligheidseisen waaraan een ingeschreven studentenwoning moet voldoen.
Voor gezinnen met kinderen die in de stad willen wonen zou men zich dan beter focussen op groepsnieuwbouw van huizen met stadstuintjes en ondergrondse parking i.p.v. enkel vergunningen te geven voor appartementen. Maar dit is dan weer een ander verhaal.

Koen Hoste

Living Stone

GOED ISOLEREN VEREIST GOED VENTILEREN

Tegen 2020 moeten we van Europa – bijna – energieneutraal bouwen. Dat betekent dat onze huizen beter geïsoleerd moeten worden om zo weinig mogelijk CO2 uit te stoten en energie te verspillen. Eén en ander dient wel te gebeuren met oog voor de gezondheidsproblematiek. Dat dit niet altijd vanzelfsprekend is bewijst het Nederlandse voorbeeld waar sinds 2000 de normen op het gebied van energie-efficiëntie werden verstrengd. Door slechte werking van zuinige ventilatiesystemen en warmtepompen heeft men er te kampen met duizenden ziektegevallen. De Nederlandse staatssecretaris van Milieu, Joop Atsma, bevestigde dat er problemen zijn in meer dan een miljoen woningen. Na het zomerreces komt er op Vlaams niveau een decreetwijziging inzake energie-efficiëntie. De vrees is groot dat deze zich voornamelijk zal focussen op leefmilieu en energiezuinigheid en minder op gezondheid. Het kabinet-Van den Bossche liet alvast weten dat het inderdaad een uitdaging wordt om goed isoleren in evenwicht te brengen met goed ventileren. (Bron: Belga)

Belangrijke info voor Leuvense huurmarkt!

De Huisvestingsdienst van de K.U.Leuven wijst verhuurders op volgende recente wijzigingen in de regelgeving met betrekking tot studentenhuisvesting. 

1.       Belastingreglement op tweede verblijven

De stad Leuven heeft in zijn gemeenteraad van 27 juni 2011 een nieuw gemeentereglement gestemd dat een belasting legt op tweede verblijven. Dit reglement schaft het oude reglement af dat een belasting legt op het inhuurgeven van kamers.

De belasting is verschuldigd door de eigenaar van elke woongelegenheid gelegen in Leuven die als tweede verblijf gebruikt wordt en waarvan op het adres van de woongelegenheid niemand is ingeschreven in de bevolkingsregisters.

Internationale studenten die langer dan 90 dagen in Leuven verblijven, moeten zich inschrijven in de bevolkingsregisters van de Stad. Voor de woongelegenheden waar zij verblijven, moet bijgevolg geen gemeentetaks betaald worden.

De belasting is 650 euro per tweede verblijf per jaar.

Dit bedrag wordt verminderd tot 75 euro als de eigenaar van het verblijf een bewijs kan voorleggen dat het tweede verblijf betrokken wordt door een student die een bewijs kan voorleggen van inschrijving aan een onderwijsinstelling van voltijds dagonderwijs gedurende het schooljaar waarin 1 januari van het aanslagjaar valt.

De belasting wordt verminderd tot 35 euro als de eigenaar van het verblijf een bewijs kan voorleggen dat het tweede verblijf betrokken wordt door een student die houder is van een studiebeurs van minstens 125 euro.

De nieuwe belasting gaat in vanaf het aanslagjaar 2012.

Dit belastingreglement is enkel van toepassing in Leuven (= Leuven, Wilsele, Kessel-Lo, Wijgmaal, Heverlee).

Om discussies te vermijden, kan u best in uw contract volgende clausule opnemen:

“De gemeentebelasting op tweede verblijven    wordt    wordt niet   aangerekend aan de huurder. Indien deze belasting wordt aangerekend en indien de student een attest van inschrijving aan een onderwijsinrichting van voltijds dagonderwijs voorlegt, wordt de heffing verminderd overeenkomstig het gemeentereglement van 650 euro tot een bedrag van 75 euro. Aangezien de huurder verklaart student te zijn, betaalt hij bij aanvang 75 euro. Indien de huurder nalaat het bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling bij de verhuurder in te leveren vóór 1 maart zal hij het resterende bedrag van de gemeentebelasting op dat moment bijbetalen.

Indien de huurder bovendien een bewijs kan voorleggen dat hij houder is van een studiebeurs van minstens 125 euro, wordt de heffing verminderd tot een bedrag van 35 euro. De beursgerechtigde dient dit bewijs over te maken aan de verhuurder vóór 1 maart.

Er is geen gemeentebelasting op tweede verblijven verschuldigd voor woongelegenheden die gehuurd worden door studenten die ingeschreven zijn (of een aanvraag tot inschrijving deden) in de bevolkingsregisters op het adres van het gehuurde goed op 1 januari van het aanslagjaar, dit geldt zeker voor internationale studenten die langer dan 90 dagen in Leuven verblijven”

U vindt meer informatie over dit belastingreglement vanaf maandagnamiddag op onze website www.kuleuven.be/huisvesting/verhuurder/reglementen.html

Verhuurders die onze website niet kunnen raadplegen, kunnen contact opnemen met de Huisvestingsdienst.

2.       Wijziging oppervlaktenorm studio’s gebouwd of vergund vóór 1/2/2008

 We zijn verheugd u te kunnen meedelen dat na tussenkomst van de Huisvestingsdienst K.U.Leuven de oppervlaktenormen voor studio’s gebouwd of vergund vóór 2008 werden aangepast.

Het wijzigingsbesluit van 20 mei 2011 met wijzigingen inzake kwaliteitsbewaking is gepubliceerd op 17 juni 2011.

Er wordt een uitzondering op de oppervlaktenorm voorzien voor studio’s die al gebouwd of vergund waren op 1 februari 2008. De oppervlakte van de badkamer mag in dat geval bij de oppervlakte van de woonlokalen worden geteld, tot max. 3m².

Inwerkingtreding: 14/05/2011.

Dit betekent dat een studio die voor 1 februari 2008 gebouwd of vergund was 18m² groot moet zijn, maar dat de oppervlakte van de badkamer voor maximum 3m² mag bijgerekend worden.

Vb.: een studio waarvan de woonoppervlakte 15m² bedraagt met een badkamer van 3m² voldoet aan de oppervlaktenorm. Een studio waarvan de woonoppervlakte 14m² bedraagt met een badkamer van 4m² voldoet niet aan de oppervlaktenorm omdat de badkamer voor maximum 3m² mag bijgeteld worden.

De volledige tekst vindt u op www.bouwenenwonen.be onder de rubriek lokaal woonbeleid, regelgeving.

Met vriendelijke groeten,

 

Huisvestingsdienst

Studentenvoorzieningen K.U.Leuven

Sturende fiscaliteit?

De KBC-studie “ontwikkelingen op de Europese huizenmarkt. Waardering, verklaring en toekomstvisie” biedt ook interessant materiaal voor beleidsmensen. Zo beweren politici wel eens dat de fiscale stimuli bij de aanschaf van een huis gunstig zijn voor de gezinnen. Zo zouden ze aan een goedkopere woning kunnen komen. Quod non.

De studie mat het verband tussen de fiscale ondersteuning, het woningbezit en de huizenprijzen. Daaruit blijkt dat de hoogte van het fiscale voordeel amper een effect heeft op het aantal mensen dat een woning bezit. Een mooi voorbeeld is Nederland, waar het fiscale voordeel dubbel zo hoog is als in België. Toch is het percentage Belgen met een eigen woning (78%) een derde hoger dan bij onze noorderburen. Meer dan 90 procent van de Hongaren heeft een eigen woning, terwijl huizenbezit er op geen enkele manier wordt gestimuleerd.

KBC-econoom Johan Van Gompel ziet wel een verband tussen het belastingvoordeel en de prijsvorming. Wie een belastingvoordeel heeft, kan de rente na het aangaan van de lening fiscaal gemakkelijker verwerken in zijn budget. “Een belastingvoordeel maakt de woningprijs minder gevoelig voor een rentestijging. Hoe groter het voordeel, hoe sterker de prijzen kunnen stijgen.

Overheidsmaatregelen om het bezit te stimuleren, doen mensen niet naar de woningmarkt snellen. Die stimulus wordt gewoon verwerkt in de prijs voor een woning.” Met andere woorden: vooral de verkoper van het vastgoed incasseert het belastingvoordeel voor de verwerving van een woning.

 

Bron: Trends 05/05/11

BELGEN ZIEN VASTGOED STEEDS MEER ALS INVESTERING

 

40 procent van de Belgen koopt een huis, omdat huren geldverlies is.
33 procent doet het omdat het een rendabele investering is.
Slechts 27 procent doet het nog omdat een eigendom zekerheid brengt.

Dat blijkt uit een poll van de bank-verzekeraar ING. De Belgen steken steeds meer geld in vastgoed.
Tien jaar geleden vertegenwoordigde het vastgoedvermogen van de Belg de helft van zijn financieel vermogen.

Vandaag heeft het vastgoed van de Belg zijn financieel vermogen ingehaald, stelt ING. Een huis verwerven vraagt wel een steeds grotere inspanning.
Midden de jaren negentig had de Belg twee jaarlonen nodig voor belastingen, in 2008 al vier jaarlonen.

(bron: De Tijd)

Vastgoed activiteit in België – eerste kwartaal 2011

Op de website van Notaris.Be vindt je de cijfers ivm de vastgoedactiviteit in België voor het eerste kwartaal van 2011.

Aan de hand van de “notariele vastgoedindex” gaan ze in het artikel na hoe het gesteld is met de vastgoedmarkt in begin 2011.

Metingen, cijfers over en relaties tussen aankoop huizen, aankoop appartementen, vennootschappen die zijn opgericht of failliet zijn gegaan, aantal huwelijksakten en testamenten geven meer inzicht over de toestand van het land.

Conclusie & opener van hun artikel “Geen wolkje aan de lucht in het eerste trimester 2011”

Lees meer op : http://www.notaris.be/admin/files/assets/subsites/8/documenten/1302598600_notarisbarometer-1ste-trimester-2011.pdf

Een groene lening is goed voor u

BRON: MoneyTalk – feb 2011

Lenen voor energiebesparende investeringen in een woning kan op een fiscaal interessante manier en aan voordelige tarieven.

Sinds 1 januari 2009 geldt er voor kredieten voor energiebesparende doeleinden een speciaal regime. Dat werd ingevoerd in het kader van het economische relanceplan, onder meer ter ondersteuning van de Belgische bouwsector. De groene kredieten zijn een groot succes. Volgens cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet werden er in 2010 ongeveer 60.000 groene kredieten toegekend. voor een totaalbedrag van ongeveer 1 miljard euro. Het gaat echter om een lijdelijke maatregel: tenzij de regering die verlengt, loopt hij op 31 december 2011 af.

Het concept

Een groene lening is een lening die uitsluitend gebruikt wordt voor de financiering van energiebesparende investeringen aan een woning. Die investeringen geven ook recht op een belastingvermindering. Belangrijk is het woord ‘uitsluitend’. Een groene lening kan bijvoorbeeld niet aangegaan worden om dubbel glas te plaatsen en ook nog eens een keuken te kopen. Een groene lening moet betrekking hebben op (een van) de volgende energiebesparende uitgaven:

•  vervanging van een oude stookketel;
• onderhoud van een stookketel;
• plaatsing van een systeem van waterverwarming door zonne-energie (zonneboiler);
• plaatsing van zonnecelpanelen of alle andere uitrusting voor geothermische energieopwekking (warmtepomp);
• plaatsing van dubbele beglazing;
• plaatsing van dak-, vloer- en muurisolatie;
• plaatsing van thermostatische kranen of een kamerthermostaat met tijdsinschakeling;
• uitvoering van een energie-audit.

De manier waarop een groene lening gewaarborgd wordt, heeft geen belang. De bank moet dus niet noodzakelijk een hypotheek nemen op uw woning om de lening te waarborgen. U krijgt de voordelen ook als er geen hypothecaire inschrijving genomen wordt. De energiebesparende werken moeten worden uitgevoerd door een persoon die op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst voor de uit te voeren werken als aannemer geregistreerd is in België of in een lidstaat van de Europese Unie. Als u wilt weten of een aannemer geregistreerd is, kunt u bellen naar het Contactcenter van de Federale Overheidsdienst Financiën op het nummer 025725757 (tijdens de werkuren van 8 tot 17 uur). Niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder kan een groene lening afsluiten voor de energiebesparende werken die hij laat uitvoeren aan de woning die hij huurt. Alleen natuurlijke personen komen in aanmerking voor de voordelen van een groene lening. Rechtspersonen en vzw’s kunnen geen groene lening krijgen.

Het bedrag

Het bedrag waarvoor u de voordelen van een groene lening krijgt, moet minimaal 1250 euro en maximaal 15.000 euro bedragen. Die bedragen gelden per (kalender)jaar, per woning en per kredietnemer. Bent u samen met uw partner eigenaar van een woning waaraan u energiebesparende werken laat uitvoeren, dan kunt u in 2011 samen een lening van maximaal 30.000 euro of twee afzonderlijke leningen van maximaaI15.000 euro afsluiten.

De voordelen

Als u bij de bank een groene lening afsluit, dan krijgt u een dubbel voordeel. In de eerste plaats is er de interestbonificatie van 1,5%. Als u bijvoorbeeld 3,75% interesten betaalt op uw groene lening, krijgt u een korting van 1,5%, zodat u effectief slechts 2,25% interesten moet betalen. Om die bonificatie te krijgen, moet u ze aan uw bank vragen ten laatste op het ogenblik dat u de leningsoverereenkomst voor energiebesparende uitgaven ondertekent. De interestbonificatie wordt door de bank bij de berekening van de terugbetalingen onmiddellijk in rekening gebracht. De bank krijgt de toegekende ‘korting’ terug van de staat.

Daarnaast krijgt u op de interesten die u zelf betaalt, dus na aftrek van de interestbonificatie, een belastingvermindering van 40% (niet beperkt tot een maximum). Die moet u wel zelf aanvragen door in uw belastingaangifte de daarvoor voorziene codes in te vullen. De bank zal u de nodige fiscale attesten bezorgen.

Houd er rekening mee dat de belastingvermindering van 40% niet van toepassing is op de interesten die u als een werkelijke beroepskost fiscaal aftrekt en ook niet op de interesten die onder de oude of nieuwe woningaftrek vallen (zie verder). U kunt een groene lening afsluiten voor energiebesparende investeringen in een woning die u zowel privé als beroepsmatig gebruikt. Maar u krijgt de voordelen van de groene lening alleen voor het deel van de energiebesparende uitgaven die betrekking hebben op het privédeel. U moet trouwens bij ondertekening van het leningscontract aangeven welk deel van de uitgaven bestemd is voor het privédeel en welk voor het beroepsdeel.

De optimalisatie

Als u energiebesparende investeringen laat uitvoeren aan uw eigen en enige woning, kunt u de fiscale voordelen van de woonbonus en de groene lening als volgt optimaliseren. Leent u voor dure energiebesparende investeringen, zoals de installatie van zonnepanelen, dan kunt u een groene lening afsluiten die voldoet aan de voorwaarden van de woonbonus. Dat betekent dat u de groene lening laat waarborgen door een effectieve hypothecaire inschrijving en dat u op minimaal tien jaar leent. Het gaat met andere woorden om een groene lening onder de vorm van een woonkrediet (zie verder). In dat geval krijgt u de interestvermindering van 1,5% en de bijkomende belastingvermindering van 40% voor de overige interesten. De door u terugbetaalde kapitaalaflossingen komen dan in aanmerking voor de woonbonus. Dat betekent dat u een bedrag van 2120 euro fiscaal kunt aftrekken. De eerste tien jaar van de lening wordt die aftrek verhoogd met 710 euro en nog eens 70 euro indien u minstens drie kinderen ten laste hebt op 1 januari van het jaar volgend op het afsluiten van de lening. Houd er wel rekening mee dat u die fiscale voordelen alleen kunt combineren als uw oorspronkelijke lening voor de aankoop of de (ver)bouw(ing) van uw woning al terugbetaald is. Is dat niet het geval, dan is de woonbonus al opgebruikt door de kapitaalaflossingen en interesten van de nog lopende lening.

Uw voordeel

Voorbeeld van een groene lening in 2011

Rente 4,5%

Interestbonificatie 1,5%

= Te betalen interesten 3%

Te betalen interesten 3%

-Belastingvermindering 40%

= Totale voordeel op Uw lening

De praktijk

Wilt u genieten van de voordelen van een groene lening, dan moet u die lening specifiek aanvragen bij de bank. De banken zijn niet verplicht om een groene lening aan te bieden, maar de meeste doen dat wel (zie tabel). Bij een aantal banken kunt u een groene lening sluiten onder de vorm van een lening op afbetaling of onder de vorm van een hypothecair woonkrediet. In dat laatste gevallaat u de groene lening waarborgen door een hypothecaire inschrijving en krijgt u mogelijk een hoger fiscaal voordeel (combinatie van de woonbonus en van de fiscale voordelen van een groene lening). Voor groene verbouwingen die een aanzienlijk budget vereisen, stellen de meeste banken een traditioneel hypothecair woonkrediet voor. Voor kleinere verbouwingswerken is een lening op afbetaling interessanter, omdat ze sneller toegekend wordt en er doorgaans geen waarborgen vereist zijn. De maximale terugbetalingstermijnen van een lening op afbetaling zijn echter wettelijk vastgelegd: voor een geleend bedrag van bijvoorbeeld 15.000 euro, geldt een looptijd van ten hoogste vijf jaar. Om een groene lening te kunnen afsluiten, moet u de bank de volgende documenten bezorgen:

• het bestek of het financieringsplan van uw energiebesparende uitgaven;
• een kopie van de factu(u)r(en). Die moet voor de vrijgave van het kredietbedrag bezorgd worden en moet bewijzen dat de werken aangegaan werden voor de in aanmerking komende energiebesparende uitgaven. De aannemer moet op de factuur een specifieke clausule vermelden met duidelijke verwijzing naar het artikel 63/11 van het KB/WIB 92 betreffende de uitgevoerde werken die bedoeld worden in artikel 145/24 §1 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen 1992. De factuur mag niet betaald zijn vóór het aangaan van de groene lening en moet minstens op naam van een van de kredietnemers staan.

De goedkoopste

In de tabel vindt u de tarieven van de groene leningen bij een aantal banken. Groene leningen onder de vorm van een hypothecair woonkrediet werden niet opgenomen.

Vergelijking groene leningen

(leningen op afbetaling) – tarieven geldig op 14/02/11

Bank	7500 EUR/ 42 maanden	10.000 EUR/ 48 maanden	15.000 EUR/ 60 maanden
AXA Bank	4,25%	4,25%	4,25%
BKCP	3,92%	4,06%	4,17%
BNP Paribas Fortis	4,00%	4,00%	4,00%
Centea	5,50%	5,50%	4.17%
Citibank	4,25%	4,25%	4,25%
CPH	2,49%	2,49%	2,69%
Dexia	3,75%	3,15%	3,75%
DHB Bank	6,10%	6,10%	6,10%
Ethias Bank	3,85%	3,85%	3,85%
Fintro	4,00%	4,00%	4,00%
ING	3,65%	3,65%	3,65%
KBC	5,49%	4,68%	4,93%
Landbouwkrediet	4,01%	4,01%	4,01%
OBK Bank	4,45%	4,25%	4,25%
VDK Bank	5,10%	5,10%	4,85%
VDV Conseil	4,00%	4,00%	4,00%

Toekenning energieprestatiecertificaten verloopt niet altijd even fair

Toekenning energieprestatiecertificaten verloopt niet altijd even fair – 16/05/2011

Wie een huis verkoopt of verhuurt, moet verplicht een energieprestatiecertificaat (epc) voorleggen. Zo’n certificaat duidt aan hoe energiezuinig of -verslindend de woning is. Hoe beter het certificaat, hoe hoger de prijs die je op de woning kan plakken. En dat werkt gesjoemel in de hand. Sommige epc-controleurs leveren gunstige certificaten af om de verkoper of immokantoor een plezier te doen. Wat kan je er als koper aan doen?

Het probleem is dat de koper moeilijk kan nagaan of het epc klopt. Sommige zaken die het certificaat vermeldt, kan je eenvoudig weg niet met het blote oog controleren. Zit er inderdaad wel voldoende isolatie in de spouwmuur? Is er voldoende rekening gehouden met koudebruggen in de berekening? Klopt het dat die verwarmingsketel niet ouder is dan eerst gezegd? Het zijn vragen die je wel kan stellen, maar waarvoor je afhankelijk bent van het antwoord van de epc-controleur.

Onkunde of fraude

Vlaams minister van Energie en Wonen Freya Van den Bossche reageerde op de problematiek op Radio1, dat de kat de bel aanbond. “De verantwoordelijkheid om een goed epc af te leveren, ligt volledig bij de expert. Hij of zij kan om twee redenen een fout label afleveren: door een gebrek aan kennis of om de verkoper of het immokantoor een plezier te doen. Wij gaan de controles aanscherpen en de opleidingen hervormen.”

Klacht indienen

Allemaal goed en wel, maar een koper zit wel met de gebakken peren van zodra de verkoop afgesloten is. Je kan wel een klacht bij het Vlaams Energieagentschap (VEA) indienen. Zij bewaken de kwaliteit van het certificaat. “Wij voeren regelmatig controles uit aan de hand van steekproeven, na klachten, deskcontroles … Controleurs die wij betrappen, kunnen een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro. Daarnaast kunnen wij de erkende deskundige ook schorsen”, luidt het bij het Vlaams Energieagentschap.

Rechtbank

Je kan ook naar de rechter stappen, al kan dit ontaarden in een lange lijdensweg. Op basis van het Burgerlijk Wetboek punt 1.110 kan je een nietigverklaring van de verkoop wegens dwaling aanvragen. Nog een optie is een zaak aanspannen inzake een ‘niet conforme levering’ in de hoop een deel van de prijs af te kunnen doen. Opletten is dus de boodschap.

Sofie van Dooren

voor Living Stone bvba

Geposte Links

Op deze pagina hou ik een lijstje bij van alle artikels die ik geciteerd op mijn twitter of facebook

Twitter: @KoenLivingStone

Facebook company page: Living Stone vastgoed & advies

Nieuwbouw onder druk http://bit.ly/lVy3aI 20/05/11

Woningmarkt heeft crisis verteerd http://bit.ly/iqZy7g 20/05/11

De Overheid maakt woningen duur http://t.co/gufZ0om 18/05/11

Huis delen is een trend in opmars http://bit.ly/mO7Gj5 18/05/11

Kopers woning tasten meer in eigen portefeuille http://t.co/0Z2Msy9 17/05/11

Aanmoedigingspremies van de overheid

In dit artikel vind je een aantal links die verwijzen naar informatie over aanmoedigingspremies van de overheid:

• Verzekering Gewaarborgd Wonen (website)
informatie van de Vlaamse overheid, over de heropgestarte verzekering gewaarborgd wonen. Wordt u werkloos of arbeidsongeschikt, dan kunt u in bepaalde gevallen aanspraak maken op een toelage van de overheid om uw hypothecaire lening verder af te betalen (april 2009).
• Premies voor energiebesparing in Vlaanderen (PDF)
informatie over de premies die u krijgt als u energiebesparende maatregelen neemt, een uitgave van het Vlaams Energieagentschap (2009)
. Renovatiepremie Vlaamse overheid
 De Vlaamse renovatiepremie ondersteunt de eigenaars die een eigen woning wensen te renoveren. De renovatiepremie geeft hen de kans om de kwaliteit van hun woning aanzienlijk te verbeteren.
. Premies van provincies, gemeenten en netbeheerders
Ook bij je provinciebestuur, gemeente en netbeheerders (Infrax, Eandis, Agem…) kan jij als bouwheer terecht voor tal van premies. Naast de klassieke premies voor isoleren, zonne-energie en dergelijke zijn er ook minder bekende subsidies. Voorbeelden? Premie voor aangepast wonen, gescheiden afvoersysteem, installatie van een spaardouchekop, passiefwoningsubsidie…